COLEGIOS | ¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios ante el uso indebido de las zonas comunes?

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A raíz del caso de las casetas instaladas en la azotea de un edificio en la capital tinerfeña para la actividad de vivienda vacacional, y al margen de las actuaciones llevadas a cabo por la Gerencia de Urbanismo, el Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife quiere informar de que la comunidad puede actuar ante este tipo de situaciones en la que un propietario hace un mal uso de un espacio común. En esta ocasión se trata de la azotea del edificio, pero podría ser también el rellano de las escaleras (cuando se usa para aparcar bicicletas, por ejemplo), salones comunitarios (que algunos convierten en trasteros) o los garajes (el que se monta su propio taller).

La Ley de Propiedad Horizontal prevé sanciones, hasta la posibilidad de privación del derecho al uso de la vivienda o local en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9.1 que son obligaciones de cada propietario: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.

Asimismo, en su apartado b) “Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Mientras que el artículo 9.1 g) de la LPH señala la obligación de los propietarios de “Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados”.

Además, el artículo 6 dice que “el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior» para el adecuado uso de estas zonas y evitar problemas de convivencia”.

Si la comunidad cuenta con administrador de fincas, se deberá comunicar a este para que realice las advertencias y apercibimientos a los titulares que usen la azotea indebidamente, conforme al artículo 20.1 a) de la LPH. También se pondrá en conocimiento del presidente para el requerimiento del cese en la actividad ilícita, con apercibimiento del ejercicio de acciones legales por la Junta.

Sanciones

Los propietarios u ocupantes de una vivienda o local no podrán realizar actividades prohibidas en los estatutos o aquellas que sean dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, tal y como recoge el artículo 7.2 de la LPH.

Corresponde al presidente requerir el cese inmediato de la actividad, y llegado el caso, si persiste el infractor en su conducta, podrá entablar contra él, previa autorización de la Junta de Propietarios, acción de cesación sustanciada a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.