FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | Apartamentos turísticos | Juan Miguel Munguía Torres

Una reciente Sentencia de un Juzgado de Córdoba declara nulo el acuerdo adoptado en una Junta de Propietarios que prohibía el establecimiento de apartamentos turísticos en el edificio, por ser contrario a la ley  y con abuso de derecho.

El art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal  recoge que: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».

Cabe preguntarnos si una Comunidad de Propietarios tiene la facultad de prohibir que las viviendas de la Comunidad puedan destinarse a alquiler con fines turísticos, o solo tiene potestad para limitar y condicionar ese uso turístico.

La  propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art. 33 CE) en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización. La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado con absoluta reiteración la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de la Propiedad Horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble,

¿Es el alquiler turístico una actividad molesta y como tal puede prohibirse?.  La actividad de uso turístico no es per se molesta, ya que en abstracto no comporta una actividad no permitida e incompatible con la normal convivencia cuando se ubica en comunidades de viviendas de uso residencial sometidas a las reglas de la propiedad horizontal. Tampoco se trata de una actividad ilícita sino que está permitida por normas de rango legal si se cumplen los requisitos establecidos en estas leyes y los reglamentos de desarrollo, y no esté excluida o prohibida, añadiríamos por nuestra parte, por la normativa urbanística del sector. Tampoco la actividad per se y en abstracto supone un daño o peligro para el edificio en la medida en que el uso intensivo de los elementos comunitarios por el trasiego de los ocupantes, que no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como despachos profesionales o locales abiertos al público, puede ser compensado mediante el establecimiento en el título constitutivo o por acuerdo de la junta de un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, como veremos más adelante».

Por tanto, a juicio también del Juzgador, el alquiler turístico no constituye ad initio una actividad molesta, pero es cierto que un irregular uso del apartamento turístico por parte de los inquilinos puede llegar a ser «molesto» para el resto de la comunidad. Sin embargo, esta situación tiene su solución legal en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el art. 7.2 que contempla la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad.

De todo lo anterior, el Juzgador extrae las siguientes conclusiones definitivas:

  1. No se puede prohibir de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita. Por ejemplo, la legislación aplicable a esta actividad en Andalucía está constituida por la Ley 13/2011 de 23 de diciembre de Turismo, por el Decreto 194/2010 de 20 de abril de Establecimientos de Apartamentos Turísticos y por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
  2. No podemos ignorar, aunque algunos parece que lo olvidan (en palabras del Juzgador), que el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE). Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
  3. Habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves, para lo que existe el mecanismo de cesación establecido en el artículo 7 de la LPH.

 

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