FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | Rebaja de alquileres | Juan Miguel Munguía Torres

La mayoría del territorio español está utilizando los cierres de establecimientos para frenar el contagio del virus COVID-19. Esta es una medida necesaria, pero con consecuencias económicas directas para los dueños de bares, restaurantes y demás negocios. Estos ven reducidos sus ingresos mientras tienen que seguir haciendo frente al pago del alquiler del local.

La Ley Arrendamientos Urbanos no regula específicamente este supuesto, por lo que deberemos estar a los arts. 1.182 a 1.184CC en concordancia con el art. 1.105CC. Los primeros regulan la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de las obligaciones de dar y de las obligaciones de hacer, que sean determinadas y específicas. Mientras que el art. 1.105CC exonera de responsabilidad del cumplimiento de esas obligaciones a causa de “sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Es lo que se conoce como el caso fortuito y la fuerza mayor.

En muchas ocasiones, una rebaja del alquiler depende exclusivamente de la buena voluntad de las partes, que deben ponerse de acuerdo para que salga adelante. En los casos en los que el propietario se niega a realizar un ajuste y el inquilino no puede hacer frente al pago del alquiler, se puede intentar reclamar con la cláusula “rebus sic stantibus. Resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de esta crisis y la finalidad de dicha cláusula es modificar las condiciones estipuladas inicialmente por las partes en el momento de la celebración del contrato debido a una alteración de la situación en el momento del cumplimiento, que suponga un grave desequilibrio para una de las partes, o la total desaparición de la conmutatividad de las prestaciones, debido a un acontecimiento extraordinario que no se puede calificar como riesgo normal del negocio.

Es una cláusula que solamente pueden dar por válida los tribunales y, por lo tanto, si se quiere pedir su aplicación se deberá tramitar por vía judicial. Es decir, seguir un procedimiento ordinario con abogado y procurador. Para que finalmente se pueda aceptar se deben reunir unos requisitos mínimos, como que exista una situación excepcional como la actual, que exista una desproporción desorbitada entre las prestaciones de las partes, que no se hayan podido prever y que estemos ante un contrato de alquiler de larga duración.  Y en relación con su aplicación, deja claro que si bien la pandemia es un acontecimiento sobrevenido, extraordinario e imprevisible, es necesario probar que es la causa concreta del desequilibrio y valorar éste para determinar el reajuste.

Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma que ha regulado de forma oficial la rebaja de alquileres de locales, para que no haya necesidad de acudir a juicio. El 20 de octubre se aprobó el real decreto que promueve la negociación entre el propietario y el inquilino para rebajar el importe de la renta del alquiler.

Esta decisión no ha quedado libre de controversia. Diversas entidades del sector inmobiliario han reclamado que se compense a los propietarios, pues creen que los propietarios también son parte afectada por la situación, al tener que hacer frente a costes como impuestos y gastos hipotecarios. Habrá que esperar para ver si otras Comunidades deciden pronunciarse al respecto y ver si lo hacen en la línea en el que lo ha hecho Cataluña.

 

munguia@munguiaabogados.com

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