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Propiedad horizontal: Cerramiento de terraza

Una de las reformas que más comúnmente plantean los compradores de viviendas es el posible cerramiento de terraza, balcón, o azotea, con o sin automatismos. La propiedad horizontal se caracteriza por facultades de dominio diferentes, de modo que unas se pueden ejercitar de manera singular y exclusiva en el interior de la vivienda, a diferencia de otras que por recaer sobre los elementos comunes, hace que lleven en sí mismas aparejadas importantes restricciones al propietario del inmueble, que no puede actuar sin el consentimiento de la comunidad.

El cerramiento de terrazas o balcones resulta siempre conflictivo dentro de una comunidad, si no queda bien claro en el título constitutivo o no existen los pertinentes acuerdos. ¿Pueden ser objeto de cerramiento las terrazas exteriores o balcones? Al respecto indicar que la terraza exterior o balcón, con independencia de su carácter privativo, es un elemento definidor de la configuración del inmueble, de ahí que el cerramiento –aún parcial- llevado sin autorización por el propietario de un inmueble, suponga alterar y modificar el aspecto estético del edificio y la homogeneidad y fisonomía de la fachada. En este sentido, es criterio jurisprudencial el que declara que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modifica el estado exterior del edificio y requiere, por tanto, la unanimidad de los comuneros.

El propietario de cada piso puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso, siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, de modo que cualquier otra alteración, en su estructura o fábrica o de las cosas comunes, afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para sus modificaciones. De ahí que cuando falte ese consentimiento, se pueda exigir, como se hace, su reposición al estado original. Sin embargo, a fin de evitar agravios comparativos, que sean fruto de injustos resultados y aplicaciones automáticas de la Ley y, considerando actuación abusiva de una comunidad cuando acciona contra un comunero por realización de determinadas obras cuando no hizo lo propio respecto de otros comuneros por obras similares, es de tener en cuenta que la configuración o estado exterior de un edificio no tiene el carácter de un concepto absoluto, y que el derecho debe ser flexible y variable a las circunstancias sociales evitando desigualdades de trato entre los propietarios.

Es cierto que el casuismo impera en esta materia, pues la valoración del objeto de cada litis en particular para poder proceder a estimar o no una demanda dependerá de un sin fin de circunstancias concurrentes, ya que el concepto «obra similar» puede resultar un tanto ambiguo, debiéndose estarse para su justa apreciación a la valoración comparativa de cuantas condiciones, elementos o requisitos se den en los casos sobre los que recae la comparación.

¿Qué pasos debemos seguir para hacer llevar a cabo el cerramiento de la terraza? Informar al Presidente y a la comunidad de propietarios cuál será el cerramiento, pues estéticamente no es lo mismo acristalar un balcón que tapiar la terraza. El Presidente debe convocar una Junta, para su estudio. Esa misma Junta podrá realizarla también el promotor (propietario) de la reunión. La convocatoria indicará el lugar, día y hora para su celebración. Debiendo tomarse el acuerdo por unanimidad. En el caso de que un comunero se oponga no podrá iniciarse obra alguna. No obstante, la negativa de la Junta de propietarios no lleva aparejada la imposibilidad de realizarlo, toda vez que cabe impugnar el referido acuerdo vía judicial. No será necesario permiso si ya existían cerramientos previos en la comunidad, ya que no se considerará una alteración de fachada, y si el cerramiento es previo a la formación de la comunidad tampoco es necesario el permiso.

J. Miguel Munguía
Munguía y Melián, Abogados

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