FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | Defectos de la construcción y plazos | Juan Miguel Munguía Torres

Si adquiere una casa y al poco tiempo aparecen defectos debe reaccionar con rapidez. Su protección jurídica va a depender de si el inmueble es nuevo o usado, de la fecha de su construcción y venta, del tipo de defecto, su gravedad y su causa. En principio, el comprador de una casa usada tiene seis meses para reclamar al vendedor por la existencia de los llamados vicios ocultos. Mientras que el comprador de una vivienda nueva o de reciente construcción está protegido por unos plazos especiales en función del tipo de defecto.

 

Si los defectos son comunes a varias viviendas de una comunidad de propietarios o a sus zonas comunes, la reclamación puede hacerse de modo conjunto, bien por la comunidad, bien por un grupo de propietarios. Si se ponen de acuerdo es el mejor modo de ahorrarse gastos del proceso judicial (abogado, peritajes).

Desde el año 2000 está vigente la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece unos plazos de garantía para los propietarios y adquirentes de edificaciones, según el daño material sufrido:

 

– Diez años para los defectos estructurales: afectan a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc.

– Tres años para defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble: aislamiento, goteras, funcionamiento de las instalaciones, calefacción, etc.

– Un año para los defectos de acabado, de los que responde el constructor.

 

Esos plazos comienzan a correr desde la fecha del certificado final de obra. Una vez constatado un defecto dentro de esos plazos de garantía, el propietario tiene dos años para hacer la reclamación al agente o agentes que hayan intervenido. Así pues, parece evidente que hasta que se elabora un informe pericial, la parte que se siente perjudicada no adquiere conocimiento integral de la entidad y trascendencia de los daños y no corren los plazos para reclamar.

 

Por último, apuntar que el comprador en el plazo de cinco años puede exigir al vendedor del inmueble su responsabilidad por incumplimiento del contrato de venta. El promotor o el constructor incumple el contrato si no entrega la vivienda en condiciones de ser habitada o si utiliza unos materiales distintos de los ofertados en el contrato, sean defectuosos o no, si la diferencia es relevante (en calidad, precio, durabilidad, etc.). De ser así, el adquirente debe saber que la memoria de calidades del contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales de venta. Por tanto, toda debe hacerse acopio de toda la documentación facilitada por el vendedor.

 

munguia@munguiaabogados.com

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