FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | La ley de crédito inmobiliario | Juan Miguel Munguía

Con la nueva Ley Hipotecaria 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 17 de junio, el gobierno pretende facilitar el máximo conocimiento al hipotecado sobre el préstamo que firma, reforzando el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual.

Así se atribuye al notario la función de asesorar y aclarar todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato. De comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.

En la práctica, el cliente estará obligado a acudir al notario dos veces. La entidad debe entregar una información muy exhaustiva a consumidor y notario a través de un medio telemático para su verificación, con una antelación mínima de 10 días a la fecha de firma de la hipoteca. Y el cliente debe comparecen ante el notario al menos 24 horas antes de la firma, para analizar con él las condiciones de la documentación remitida por el banco y solventar posibles dudas.

Por último, se exigirá una garantía de solvencia: si la solvencia no está clara, la hipoteca no se concederá. Medida compleja si tenemos en cuenta que la mayoría de préstamos se firman a 20 o 30 años y, cada vez más difícil de demostrar por la calidad de los contratos y la inestabilidad del mercado laboral, especialmente entre los más jóvenes, donde el contrato indefinido suele ser más escaso que abundante.

Los cambios que la nueva Ley Hipotecaria introduce son: que de los bancos que suscriban una hipoteca pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.

Para llevar a cabo una ejecución se amplían a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.

Se eliminan las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes y las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo, bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito. Y la entidad bancaria no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo.

Esta nueva Ley supone que las entidades bancarias se deben al cumplimiento del Código de Buenas Practicasbancario, debiendo aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012, para conseguir garantizar la protección de los consumidores a la hora de rubricar su préstamo.

munguia@munguiaabogados.co

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