FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | De los alquileres | Juan Miguel Munguía Torres

Cada día son miles las personas que buscan piso en alquiler. Una vez localizado el inmueble que se adapta a nuestro presupuesto, gusto y necesidades, llega el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Un documento al que no todo el mundo presta demasiada atención, lo que puede llevar a firmar cláusulas que limitan los derechos de los inquilinos y que, en muchos casos, son totalmente ilegales.

Las cláusulas ilegales o abusivas merman la rentabilidad de los propietarios y perjudican a las familias que optan por un alquiler estable y tranquilo. A los futuros arrendatarios de viviendas se dirige este artículo en relación a conocer, con carácter previo a la firma del contratoqué estipulaciones son abusivas e intenten negociar con el propietario del inmueble su supresión. 

La Agencia Negociadora del Alquiler ha detectado una gran variedad de cláusulas que, con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la mano, no podrían aparecer nunca en un contrato de arrendamiento. Así son abusivas, entre otras, las cláusulas que pactan revisiones de rentas sólo aalza, pero nunca a la baja. Las penalizaciones en los contratos muy superiores a las permitidas por la ley. Abandonar las viviendas en caso de venta; a renunciar a las prórrogas legales a las que tienen derecho por ley. Obligar a los inquilinos a firmar contratos por una duración inferior al año para convertirlos en arrendamientos de temporada. Pactar en los contratos que en caso de fallecimiento de los inquilinos los propietarios puedan recuperar inmediatamente las viviendas arrendadas. Repercutir a los inquilinos el arreglo de todas las reparaciones que surjan en las viviendas arrendadas.

Incidir en aquellas cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente, el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente, en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente.

Por regla general, al propietario de la vivienda le corresponde abonar el Impuesto de bienes Inmuebles (IBI) la comunidad de vecinos, la tasa de basuras; mientras que el inquilino debe pagar todo lo que se puede medir con contadores individuales como el agua, la luz, el gas, el teléfono. 

Es aconsejable realizar un inventario del inmueble. Es decir, qué muebles, electrodomésticos o enseres hay en la vivienda cuando un inquilino entra a vivir para poder comprobar que están todos cuando este deja la vivienda.

Cuando finalice el arrendamiento, las partes, arrendador y arrendatario, deben hacer una puesta en común en la vivienda para su revisión, firmando un documento si el primero se encuentra satisfecho, en el que dando por finalizado el contrato, la vivienda se devuelve en buen estado y a plena satisfacción del arrendador. De encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, será conveniente que sean perfectamente reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.

Aconsejamos anticiparse y revisar con carácter previo el contrato que se va a suscribir y evitar con ello todas aquellas cláusulas que puedan ser abusivas. 

munguia@munguiaabogados.com

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