FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | Aplicación de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario | Juan Miguel Munguía Torres

Desde su entrada en vigor el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se viene suscitando numerosas dudas sobre su aplicación.

Desde el 17 de junio de 2019, cualquier consumidor podrá acceder, sin ningún coste, al Registro de Condiciones Generales de la Contratación para consultar los modelos y formularios depositados. El acceso será telemático. Si el depósito es de un modelo tendrá asignado un número de identificador único para facilitar su consulta. En la web de consulta del Registro de Condiciones Generales de la Contratación se ha implementado una búsqueda por Código de Identificador Único del Depósito.

Una reciente Instrucción de la Dirección General de los Registros y Notariados de 20 de diciembre de 2019, regula la aplicación de la Ley 5/2019 a los préstamos concertados con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, con independencia de que el destino del inmueble construido o por construir sea o no residencial. Lo relevante es que el garante es una persona física consumidora, y es a ésta únicamente a quien en este supuesto se está protegiendo.

Así cuando un préstamo personal quede bajo la aplicación de la Ley 5/2019, la entidad financiera habrá de cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de limitaciones en su clausulado, análisis de solvencia, etc. que se establecen en la misma. Y la Instrucción se ocupa de regular la forma de proceder respecto a la autorización e inscripción de la escritura en las que el prestatario es una persona jurídica y el avalista o hipotecante no deudor es persona física, en aspectos como el régimen de los gastos de la operación, y en particular el pacto entre el prestamista y la persona jurídica prestataria para que ésta asuma los eventuales gastos del garante persona física, el alcance subjetivo que debe tener el acta de información precontractual, en particular si junto al garante persona física, debe también otorgarla y ser informada la persona jurídica, la aplicabilidad de la nueva normativa, en particular la exigencia del acta previa de información, a la persona jurídica que actúe como consumidora, especialmente si la misma es unipersonal, y en tal caso su aplicabilidad a la persona física que fuera el socio único y la aplicabilidad o no al préstamo concedido a la persona jurídica y a la garantía constituida por la persona física de las limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente respecto a los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, las cláusulas suelo, el reembolso anticipado, el vencimiento anticipado y los intereses de demora y, consecuentemente, el contenido y alcance del contrato y del acta de información a la persona física garante.

En los supuestos de venta empresarial del inmueble con subrogación del comprador, deben cumplirse todas aquellas formalidades que aseguren que el adquirente es informado sobre las condiciones del préstamo y que permitan a la entidad financiera acreedora evaluar la solvencia del deudor subrogado y al adquirente valorar las condiciones que le son ofrecidas, comparándolas con otras alternativas existentes en el mercado.

En los supuestos de subrogación pasiva pactada entre particulares (no siendo empresario el transmitente), en la cual concurre la entidad acreedora a prestar su consentimiento a dicha subrogación, y a la liberación del primitivo deudor, la entidad acreedora, que pasa a aceptar como único deudor y responsable al subrogado, queda sujeta a la responsabilidad de realizar previamente el estudio de solvencia del mismo, considerando su finalidad protectora del deudor.

La Instrucción da respuesta también a otra cuestiones planteadas, tales como el régimen jurídico aplicable a los préstamos concedidos en condiciones especiales a empleados, la posibilidad de emplear papel común, no sujeto al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados propio del papel timbrado, en el Acta previa de información que no devenga derecho arancelario alguno, la necesidad de que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura, así como el número identificador del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del modelo de contrato de préstamo utilizado o, al menos, algún elemento que permita determinarlo entre los depositados, los préstamos en moneda extranjera, la aplicabilidad de la ley española, concretamente la Ley 5/2019, a los préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero y la aplicabilidad de la Ley 5/2019 a las operaciones de reestructuración en aplicación del Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

En conclusión, el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad, incrementando la transparencia y la seguridad jurídica en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios.

munguia@munguiaabogados.com

 

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