FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | Diferencias de superficies en la compraventa de vivienda | Juan Miguel Munguía Torres

Para que el inmueble adquirido quede definido de forma concreta en el proceso de compra es primordial una descripción detallada de dicha vivienda. Por ello, han de citarse en el contrato ciertos elementos fundamentales que describan objetivamente el bien objeto de la transacción, como, por ejemplo, su localización, el número de finca registral, número fijo catastral, superficie en metros cuadrados, etc.

En ocasiones la compra se realiza sobre plano, normalmente cuando se trata de viviendas de nueva construcción, en cuyo caso no puede visualizarse la realidad física de la vivienda adquirida: la compra se realiza en virtud de unos planos que proporciona el promotor. Especialmente en este caso conviene que en el contrato privado de compraventa se reflejen no sólo metros cuadrados de superficie construidos, sino también los útiles. Un ejemplo: alguien compra ante notario una propiedad rústica en escritura pública, con su certificación catastral más o menos coincidente con las descripciones del Registro de la Propiedad. Pero el terreno no está vallado. ¿Por dónde se debería construir el alambrado? Algo tan simple tiene muchas probabilidades de acabar en un juzgado.

Comenzando por la venta por precio alzado o como «cuerpo cierto», no sólo es el determinado por linderos claramente fijados, sino también cuando la cosa vendida es el «inmueble vendido por un precio alzado… como cosa identificada por sí misma sobre la que las partes pueden hacer las mediciones y comprobaciones que estimen convenientes”, en las que se fija un precio determinado por la finca en su totalidad -considerada como un todo-, con independencia de que los metros cuadrados que resulten de una medición posterior difieran, en más o en menos, de la superficie contemplada en el contrato. El precio no variará con posterioridad, aunque exista discordancia entre la superficie real y la consignada contractualmente y las partes no podrán reclamarse el incremento o decremento de precio resultante proporcionalmente. Por ende, la superficie del inmueble no es un elemento determinante de la voluntad de los contratantes a la hora de concluir el negocio jurídico.

Por su parte, en la venta concretada a razón de un tanto por unidad de medida o número, la superficie sí que se constituye en un elemento esencial del contrato, distinguiendo el Código Civil los siguientes supuestos: si se entrega menos superficie, pero ésta no supera la décima parte (10%) de la superficie expresada en el contrato, el comprador puede solicitar que se rebaje el precio proporcionalmente. Si la menor superficie es igual o superior a la décima parte (10%), el comprador puede optar entre exigir la rebaja proporcional en el precio o por rescindir el contrato.  Si se entrega más superficie de la expresada en el contrato, el comprador está obligado a pagar el incremento proporcional de precio si la mayor superficie no supera la vigésima parte (5%). Y si la superficie entregada de más supera la vigésima parte (5%) de la expresada en el contrato, el comprador puede optar entre satisfacer el aumento proporcional de precio resultante o desistir del contrato.

Las partes contratantes cuentan con el plazo de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble, para entablar las acciones que les correspondan en virtud de lo expuesto anteriormente. Además, se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción por lo que superado el plazo antedicho no se podrá reclamar por la diferencia de cabida que pueda existir.

Sin embargo, cuando la diferencia de cabida proviene de una compraventa de inmueble sobre plano en la que la vivienda no existe al tiempo de perfeccionarse el contrato, se amplía el plazo de reclamación al admitirse que el comprador pueda fundamentar la existencia de un incumplimiento contractual relativo a la superficie del inmueble. En estos casos el plazo para reclamar es de cinco años para las viviendas entregadas a partir del 7 de octubre de 2015 (15 años para las entregadas con anterioridad), siendo en este caso un plazo de prescripción y no de caducidad.

Lo cierto es que en ocasiones catastro registro no coinciden. Así por ejemplo, un promotor compra un edificio con más de cincuenta años de antigüedad para rehabilitarlo; y cuándo tramita la escritura de división de propiedad horizontal del edificio se encuentra con el hecho de que el registro de la propiedad le deniega dicha inscripción por la discrepancia entre el catastro y la escritura. Y siendo ello un ámbito complejo y de variada casuística, resulta necesario el asesoramiento profesional a la hora de suscribir un contrato de compraventa para evitar estos y otros contratiempos para la seguridad jurídica.

munguia@munguiaabogados.com

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