FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | La nueva Ley de Créditos Inmobiliarios | Juan Miguel Munguía Torres

Con la votación favorable del Congreso, España traspone por fin la directiva europea 2014/17 de 4 de mayo, sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial con casi tres años de retraso respecto al plazo inicialmente establecido por la UE. La norma regula cómo se evalúa la solvencia de los que piden una hipoteca; establece un reparto claro de los gastos entre banco y cliente; fija unas comisiones de amortización anticipada del préstamo más moderadas con respecto al pasado; y da plazos más amplios para evitar el embargo del bien hipotecado.

En esta Ley existe la obligación del banco de evaluar la solvencia del cliente:  deberá tener en cuenta el empleo del hipotecado potencial, sus ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo, los activos que eventualmente detenga, sus ahorros, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.

Respecto del pago de los gastos relacionados con la hipoteca, excepto la tasación, que tiene que sufragar el titular del préstamo, todos los demás corren a cargo del banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de AJD.

Como novedad fundamental, se amplía el umbral de impagos necesarios para que el banco pueda declarar el vencimiento anticipado previo a la ejecución. Dicho umbral (actualmente de 3 mensualidades de capital o intereses o cantidad equivalente) se eleva hasta un 3 % del capital o 12 cuotas mensuales, si el impago se produce durante la primera mitad del préstamo, o bien un 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales, si el impago se produce durante la segunda mitad. Además, el acreedor deberá requerir de pago al deudor al menos un mes antes de declarar vencido el préstamo. Este régimen de vencimiento anticipado se aplicará retroactivamente a los préstamos celebrados antes de la entrada en vigor de la ley que no se encuentren ya vencidos. Lo que, si deben tener en cuenta los deudores hipotecarios, es que, aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado.

También impone al cliente que firme ante notario que entiende todas las condiciones del crédito, un hecho que supuestamente añadirá transparencia, pero en el que también se ve un intento de blindar a los bancos ante futuras demandas judiciales. No obstante, ese blindaje no aguanta en los tribunales en la medida en que el hipotecado necesita suscribirlo para poder conseguir el préstamo. El prestatario deberá disponer de toda la información 10 días naturales antes de la firma ante el notario.

Igualmente se facilitará el cambio de una hipoteca variable a otra fija. Para ello, abaratará las comisiones de cancelación y los aranceles notariales y registrales. Las comisiones por conversión se suprimen a partir del tercer año. Y hasta entonces solo podrán ser del 0,25% del capital pendiente. Estas herramientas se podrán aplicar a los créditos ya concedidos cuando la norma esté en vigor.

Esta ley tiene prevista su entrada en vigor a los tres meses de la publicación en el BOE, en lugar de los 30 días previstos en el texto originario. Y, junto con el Real Decreto Ley 5/2017 sobre suspensión del lanzamiento de los deudores hipotecarios, acabarán por encarecer los préstamos hipotecarios; posiblemente, lo que conlleve es hacer más difícil que los individuos con rentas bajas y empleos precarios puedan acceder a la financiación de vivienda, si no se acompañan de otras medidas, incluso fiscales como es eliminar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) al 0 % para las hipotecas sobre primera vivienda. Recordemos que, tras el Real Decreto Ley 17/2018 aprobado por el Gobierno a principios de noviembre, los obligados bajo este impuesto son los prestamistas. El tipo impositivo oscila entre un 0.75 % y un 1.5 % de la responsabilidad hipotecaria total, en función de la Comunidad Autónoma.

 

munguia@munguiaabogados.com

 

 

 

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