FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

OPINIÓN | La reforma en el alquiler de vivienda | Juan Miguel Munguía Torres

España afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler. El artículo 47 de la Constitución Española proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su artículo 25 sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica. El pasado año, el número de desahucios vinculados a contratos de alquiler creció a un ritmo anual muy próximo al 5%. Esta negativa evolución de los lanzamientos practicados como consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos contrasta con la reducción progresiva de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias y, con la evolución y crecimiento general de la economía y del empleo en nuestro país.

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya en vigor, recoge una serie de medidas urgentes para atajar el problema de las fuertes subidas de precios del alquiler y dar mayor seguridad a los arrendatarios. Entre los cambios más destacados, figuran el aumento de la duración de los contratos y de las prórrogas, la limitación de las fianzas y una mayor protección en casos de desahucio. Con ello se modifican cinco leyes; la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

A partir de ahora, los contratos de alquiler tendrán una duración de cinco años en lugar de tres, y de siete si el arrendatario es una empresa. También se amplía el plazo de la prórroga tácita de uno a tres años. Se limita además las fianzas a un máximo de dos mensualidades, y fija que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corran a cargo del propietario cuando éste sea una persona jurídica.

Respecto al alquiler turístico pasa a ser regulado por la normativa de actividad turística de cada comunidad autónoma; y las comunidades de vecinos pueden limitar este tipo de alquileres por mayoría de tres quintas partes de los propietarios en vez de por unanimidad, tal y como se requería hasta ahora. También se prevé que se pueda exigir a los propietarios que realicen actividades turísticas una mayor aportación a los gastos de la comunidad.

Igualmente, el Real-Decreto modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para ofrecer una mayor protección a los hogares vulnerables estableciendo la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda. El juez deberá notificar a los servicios sociales el desahucio, y estos tendrán la obligación de remitirle un informe. En caso de percibir una situación de riesgo, se podrá paralizar el procedimiento durante un mes, si el propietario es una persona física, o dos, en el caso de que se trate de una sociedad, mientras se busca una solución habitacional para los afectados.

Por último, se modifica el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, en dos supuestos: en primer lugar,  cuando se trate de alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al arrendatario del impuesto. Y, en segundo lugar, para el caso de que el inmueble se halle desocupado con carácter permanente, se aplicará un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los Ayuntamientos podrán así exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.

Conclusión, se fortalecen los derechos del inquilino para hacer frente al incremento de los precios y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles. Sin embargo, la norma no contempla medida para limitar legalmente el precio del alquiler.

 

munguia@munguiaabogados.com

 

 

 

 

 

Añade un comentario

Clic aquí para publicar un comentario