FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

Entregas a cuenta a promotora de viviendas | Juan Miguel Munguía Torres

Las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas futuras que se vayan a construir por el promotor han de ser necesariamente avaladas o garantizadas para el supuesto de que la promoción no se inicie o no llegue a buen fin. El precedente de esta necesaria garantía, tiene su origen en la Ley 57/1968 de 27 de julio (actualmente vigente), por la Disposición adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, que mantiene expresamente la vigencia de las obligaciones legales disponiendo que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Precisamente el artículo 1 de la mencionada Ley recoge que: Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

 Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. – Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.”

Según la Disposición Adicional Primera Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Así, la Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1.ª) de 13 enero 2015, que declara que: es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir. Negando la defensa esgrimida por la banca de que «su papel era de tercero y ajeno a la relación entre comprador y vendedor», por lo que toda responsabilidad debía recaer sobre las promotoras”. No obstante, el Tribunal Supremo rechazó este argumento señalando que la banca tiene «un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción», lo que les obliga a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores. Igualmente la Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1.ª) de 21 diciembre 2015  fija la doctrina jurisprudencial manifestando que “en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad “. Sin olvidar la Sentencia Tribunal Supremo (Sala Primera) de 12 septiembre 2016, en cuanto a las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación  “se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística».

En conclusión, en los casos en los que ya se haya resuelto el contrato con la promotora y no se haya podido obtener la reintegración de las cantidades, lo normal es que se pueda demandar directamente al banco, al igual que en aquellos casos en los que la promotora está en concurso de acreedores y se ha indicado la imposibilidad de finalización o entrega de la obra.

Sin embargo, es aconsejable demandar conjuntamente a la promotora y a la entidad de crédito en los casos en los que se ha producido un pequeño retraso en la entrega o iniciación de la vivienda o en los que el contrato de compraventa no se le atribuye al retraso trascendencia resolutoria de forma clara.

munguia@munguiaabogados.com

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