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Propietarios morosos y recargos | Juan Miguel Munguía Torres

El hecho de formar parte de una comunidad de propietarios, implica tener una serie de derechos y obligaciones señaladas en la conocida Ley de Propiedad Horizontal, entre ellas contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades conjuntas. Un problema muy frecuente en las Comunidades de Propietarios es el de combatir la morosidad y aplicar entre otras medidas, un recargo por el retraso de las cuotas comunitarias que la Ley de Propiedad Horizontal así lo ampara.

En algunos Estatutos Comunitarios encontramos establecido un recargo por morosidad que puede ser aplicado por la Comunidad de Vecinos y, que la Jurisprudencia viene aceptando hasta un 10% anual.

Respecto de los derechos de los propietarios morosos la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 15.2 recoge la privación al voto en la Junta cuando no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad.  Ello no impide que este pueda asistir a la Junta. Es un derecho que como propietario tiene de conocer el desenvolvimiento de la Comunidad a la que pertenece. Podrá asistir y deliberar las cuestiones tratadas, e incluso (y esto es muy importante),  cuando se voten los acuerdos que figuren en el orden del día aunque no vote el moroso porque tiene privado este derecho,  podrá hacer constar que se incluya en el acta su posición negativa si en un futuro decide impugnar ante los Tribunales dicho acuerdo.

Existiendo el citado recargo de morosidad en los estatutos frente al propietario moroso y, así mismo que la Junta ha aprobado su aplicación debidamente al vecino moroso, si este vende la vivienda, ¿Debe el nuevo propietario asumir dicha deuda? Para responder a esta duda, nos debemos remitir a la Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 9 señala que: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.” A la hora de adquirir un inmueble y evitar sorpresas y perjuicios económicos futuros, es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad por el Secretario de la misma con el visto bueno del Presidente, que deberá ser expedido previamente a la firma de la escritura, con la finalidad de que sea incorporado a la misma. En este caso el legislador no obliga a que en el citado certificado se exprese la cuantía de la cuota de la comunidad ni mucho menos la posible existencia de derramas presentes o futuras ni tampoco de su cuantía o duración, simplemente obliga a que se acredite si está al corriente de pago o no y solo en este último caso que se especifique las deudas, por ello, es muy conveniente que el futuro adquirente pregunte por escrito al vendedor y al administrador este extremo, ya que puntualmente puedan darse casos en los que de haber sabido y conocido de las elevadas derramas a sufragar, nunca se hubiera adquirido la vivienda, situación por otra parte que aunque pudiera presentarse como injusta no exime al nuevo adquirente de abonarlas. Cuestión distinta sería la posible reclamación judicial que instara el nuevo propietario (responsable de la deuda), frente al antiguo (deudor real), si pudiera “demostrar” que se le ha ocultado dicha información a pesar de existir constancia de su intento de averiguación.

En cuanto al recargo por morosidad que establezcan los estatutos, el nuevo propietario no tiene que abonarlo, dado que éste le corresponde al anterior titular de la vivienda y funciona como cláusula penal.

Conclusión, antes de comprar una vivienda debemos tener certificación sobre el estado de las deudas con la comunidad, y así evitar sorpresas en adelante ya que el inmueble responde de las cantidades que se adeuden a la comunidad hasta el límite de los gastos generales que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los tres años anteriores.

 

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