FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

Arrendamiento de vivienda de protección oficial | Juan Miguel Munguía Torres

Una reciente sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2017 da la razón al arrendatario y deja sin efecto el desahucio contra la arrendataria instado por el Ayuntamiento de la Comunidad de Madrid, por expiración del término del contrato.

La relación entre arrendador y arrendatarios trae causa de un contrato de arrendamiento de Viviendas de Protección Oficial sometido a la regulación legal que de estas viviendas hace la Legislación aplicable y en el que, entre otras estipulaciones se determinaba que la duración del contrato sería por un tiempo de dos años; se prorrogaría por periodos bianuales, en el caso de que el arrendatario continuara reuniendo el requisito de no ser titular o poseer otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título dentro del ámbito de la Comunidad. Y finalmente, las partes podrían dar por terminado el presente contrato, avisando mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permiten.

La sentencia recoge que es la legislación administrativa la que fija el plazo de duración de estos contratos (de viviendas afectadas por operaciones municipales de suelo, que garantizan el realojamiento adecuado a las familias), y la que establece un sistema de prórroga forzosa bianual por el hecho de que el arrendatario mantenga las condiciones exigidas en la Ley (ingresos anuales inferiores a 2’5 veces el salario mínimo interprofesional anual) y que no sea titular o posea otra vivienda por compraventa o arrendamiento o cualquier otro título, lo que excluye que estemos ante un plazo indefinido, indeterminado o inexistente contrario a la temporalidad que es esencial al contrato de arrendamiento, puesto que viene determinado por las propias estipulaciones contenidas en el contrato litigioso y las condiciones que deben darse para acogerse a la prórroga bianual.

Además resulta que la prórroga del arrendamiento es forzosa para el arrendatario, puesto que sigue cumpliendo los presupuestos que le dieron derecho a acceder a la vivienda, y sin que la invocación al plazo de preaviso de un mes para que las partes puedan dar por terminado el contrato está supeditado a que las «leyes lo permitan», lo que supone que no es en cualquier momento y en cualquier circunstancias cuando el arrendador puede desalojar al arrendatario, sino cuando dejen de cumplirse los requisitos que le autorizan a permanecer en la vivienda o cuando lo autorice la ley.

El Supremo, concluye que «no se pueden interpretar las estipulaciones del contrato de arrendamiento en el sentido de permitir a cualquiera de las partes dar por terminado el contrato con un preaviso de un mes de antelación en cualquier momento y en cualquier circunstancia».

En Canarias, tanto el Decreto 27/2006 de 7 de marzo como el Decreto 138/2007, de 24 de mayo, por el que se establece el régimen de adjudicación de las viviendas protegidas de promoción pública de titularidad del Instituto Canario de la Vivienda abordan de forma conjunta la regulación integral de la adjudicación de las viviendas protegidas titularidad del Instituto Canario de la Vivienda, partiendo para ello del concepto novedoso de la figura del demandante de vivienda protegida, condición que viene dada por la efectiva inscripción en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, cuya finalidad principal es la de facilitar los datos precisos para la adjudicación y venta de las viviendas protegidas, tanto en primera como en ulteriores transmisiones, así como la de proporcionar a las diferentes Administraciones Públicas una información actualizada de la demanda de vivienda protegida existente. La resolución de inscripción en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias tiene una validez de 3 años a partir de la fecha de la citada Resolución.

Apuntar igualmente que, cualquiera que sea el régimen en el que se efectúe la adjudicación, las viviendas protegidas deberán destinarse a domicilio habitual y permanente. Y la duración inicial del contrato de arrendamiento de las viviendas protegidas de promoción pública será de cinco años, sin perjuicio de que el mismo podrá ser prorrogado sucesivamente por períodos de tres años, siempre que llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cada una de las prórrogas otorgadas, ninguna de las partes hubiese comunicado, con al menos un mes de antelación, la intención de no renovarlo. Estando en manos del Instituto Canario de la Vivienda requerir al adjudicatario de la vivienda, con una antelación mínima de seis meses antes del vencimiento del plazo de duración inicial o de cualquiera de sus prórrogas, para que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos así como que destina la vivienda a domicilio habitual y permanente. De no acreditarse al adjudicatario no se le renovará el contrato, concediéndole el plazo de un mes a partir de la notificación de la correspondiente resolución para que proceda a la entrega de las llaves de la vivienda, bajo apercibimiento de desahucio administrativo.

munguia@munguiaabogados.com

 

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