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La futura ley de contratos de crédito inmobiliario. Por Juan Miguel Munguía Torres

La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas.

El pasado viernes el Consejo de Ministros valoró  un informe sobre el anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuyo objetivo es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios, y que tiene como objetivo la transposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2014/17/UE de 14 de febrero cuyo objetivo es profundizar en la creación de un mercado europeo de productos financieros minoristas.

En esa Directiva se recoge los problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias. Algunos de los problemas observados se derivaban de los créditos suscritos en moneda extranjera por los consumidores, en razón del tipo de interés ventajoso ofrecido, sin una información o comprensión adecuada del riesgo de tipo de cambio que conllevaban.

La nueva ley se divide en tres bloques: el primero se fijan las normas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos. En concreto, se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días. El segundo, las  medidas de transparencia en la fase de contratación y un tercero relativo al papel que juegan los notarios y los registradores sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual siete días antes al prestatario. En estos siete días, el Notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.

Los sucesivos pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea denunciado los abusos de la normativa española en materia de ejecución hipotecaria y la presión de Bruselas por transponer la Directiva 2014/17/UE, sobre hipotecas, están dando sus frutos. Y así en este anteproyecto y, conforme a la mencionada Directiva, a fin de aumentar la capacidad de los consumidores de tomar por sí mismos decisiones con conocimiento de causa sobre la contratación de préstamos y la gestión responsable de la deuda, se están promoviendo medidas destinadas a apoyar la educación de los consumidores en estos ámbitos en relación con la contratación de préstamos y la gestión responsable de la deuda, referentes en particular a los contratos de crédito garantizados con hipoteca. Es especialmente importante facilitar orientaciones a los consumidores que celebren por primera vez un contrato de crédito garantizado con hipoteca.

La conclusión es que se debe infundir en los consumidores confianza con el uso de un lenguaje sencillo y comprensible y el conocimiento de las hipótesis razonables en cuanto a los riesgos que se asumen.
munguia@munguiaabogados.com

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