FIRMAS Juan Miguel Munguía Torres

Comunidad de propietarios: garaje y uso de la piscina. Por Juan Miguel Munguía

Muchos de nosotros vivimos en comunidades de vecinos; algunas con garaje, otras sin él y algunas con piscina, otras, sin ellas. Pongamos que en el caso que vamos a estudiar hay tanto garaje como piscina: ¿Puede aquél que sea propietario únicamente de un garaje, disfrutar del uso de la piscina?

Pues bien, sobre eso falla una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, declarando que las limitaciones a las facultades dominicales de los propietarios deben hallarse recogidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

No puede establecerse una doctrina general respecto de la utilización de los elementos comunes por parte de ciertos elementos privativos puesto que para resolver adecuadamente esta problemática habrá que estar en cada caso al título constitutivo de la propiedad horizontal y a sus Estatutos.

Las cuotas de participación, como concreción del conjunto de derechos y deberes o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad se establecen, normalmente, en función de la superficie de los diferentes departamentos sin que, en consecuencia, se haga una especial contemplación, en cuanto a los locales, de un uso inferior de los elementos comunes en relación con las viviendas.

En consecuencia, los locales cuyo destino es inicialmente el de garaje pero que podría ser cualquier otro permitido por las leyes, pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca, incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues,  la restricción debe hallarse recogida en el título constitutivo de la Comunidad, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse de manera extensiva.

Cuestión distinta es la posibilidad de que en el Reglamento de régimen interior, la comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos de modo que se impidan los abusos y no se perjudiquen los intereses comunitarios.

En definitiva, el uso de la piscina y las zonas ajardinadas por parte de los propietarios de los locales de una comunidad se infiere: a) del propio carácter de comunes de tales elementos que convierte a todas las entidades privativas en copropietarios de ellos; b) de la expresa mención que en el título existe sobre que los elementos comunes son anexos de todos los departamentos en los que el inmueble se divide; c) de la inexistencia de restricción física o jurídica de uso y d) del principio de seguridad jurídica, pues los bienes se adquieren en la confianza de que las cargas y beneficios que generen responderán a lo publicitado y a lo prevenido en la ley.

Cabe aclarar que existen dos tipos de elementos comunes: los elementos comunes por naturaleza y los elementos comunes por destino.

Los elementos comunes por naturaleza son inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los elementos privativos, los segundos se adscriben al servicio de todos o de algunos de los elementos privativos en el título de constitución, pero puede variarse su condición jurídica al no ser esenciales para el adecuado aprovechamiento de los elementos privativos. Los elementos comunes por destino, mientras no sean desafectados tienen el mismo régimen jurídico que los elementos comunes por naturaleza. Y, tanto respecto de los elementos comunes por destino como por naturaleza puede establecerse un uso privativo en favor de uno o de varios departamentos.

El jardín y la piscina, que son elementos comunes por destino, normalmente son configurados en el título constitutivo de la Comunidad como anexos de cada uno de los departamentos que integran la comunidad. Mientras no se restrinja ni prohíba su uso a ningún departamento, los propietarios de departamentos locales cuyo destino sea inicialmente el de garaje (que podría ser cualquier otro permitido por las leyes) , pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, como ya comentábamos en los párrafos anteriores, la restricción, en su caso, debería hallarse recogida en el título constitutivo de la Comunidad, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva.

Ninguna norma imperativa se quiebra porque el título constitutivo permita el uso de todos los elementos comunes a todos los copropietarios del inmueble. En general, son elementos comunes las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos bien porque se destinen al uso comunitario o porque faciliten el uso y goce de dichos elementos privativos.

En conclusión, los propietarios únicamente de los garajes de una comunidad, tienen derecho al uso de la piscina comunitaria salvo que en el título constitutivo o en los Estatutos se establezca lo contrario.

munguia@munguiaabogados.com

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